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Fünf gute Gründe,  eine Immobilie selbst  zu  verkaufen:

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Die Makler-Methode - auch verkürztes  Ertragswert-Verfahren

Grundsätzlich  stehen  für  die  Immobilien-Bewertung  drei  Verfahren  zur  Verfügung:  Das  Sachwert-,  das  Vergleichswert-  und  das  Ertragswert-Verfahren.  Dabei  gewinnt das  Sachwert-Verfahren  den  Immobilienwert  aus  dem  Boden-  und  Gebäudewert,  das  Verleichswert-Verfahren  aus   einer  Kaufpreis-Sammlung  ähnlicher  Immobilien  und  das  Ertragswert-Verfahren  nutzt  den  möglichen  Reinertrag  des  eingestzten   Kapitals  zur Wertbestimmung.

Letzteres  hat  sich dabei  im  Rahmen  einer  Veräußerung,  bei Standard-Immobilien, besonders bewährt.  In der  Sonderform   des "verkürzten  Ertragswert-Verfahrens"  auch  Maklerformel  genannt,   absolut  berechtigt.  Denn das  Ergebnis  erweist  sich  bei reeller   Anwendung,   regelmässig  als  absolut  stimmig.

Die Maklerformel   verwendet  für die  Bestimmung  des  Angebotspreises  den  möglichen  oder  tatsächlichen  Rohertrag (Netto-Kaltmiete)  einer  Immobilie  und  multipliziert  diesen  mit  einem     Vervielfältiger.  Dieser  Vervielfältiger  erfasst die jeweilige  Art der  Immobilie.  Also “Reihenhaus”,  “Eigentumswohnung”,  “Mietshaus” usw.  Ergänzt  wird dieser  Grundvervielfältiger  dann  durch  mehrere Korrektur-Faktoren,  die  die Lage,  das  Alter  und  die Ausstattung des  Objektes    erfassen.   Also:

Rohertrag per anno   x  Gebäude-Vervielfältiger +/- Korrekturfaktoren  =  Angebotspreis.

In der  Anwendung  gestaltet  sich  die Berechnung - auch  für Laien - relativ  einfach.  Der  mögliche  Mietertrag  ist  dem örtlichen Mietspiegel (Schaltfläche auf unserer  Bewertungs-Seite)  direkt  zu entnehmen,  oder  aber  leicht abzuleiten.   Der   Vervielvältiger und die Korrekturwerte,  wurden   in  unsere  Berechnungsvorlage  bereits eingearbeitet.   Marktwerte  für  Gebäude  die  dort  nicht  aufgeführt  wurden,  sind  mit  der  Maklerformel  auch   nicht  sinnvoll  zu  bestimmen.  Dies gilt  insbesondere  für  Neubauten,  Denkmalschutz-Immobilien,  Altbauten mit  einer  wirtschaftlichen  Restnutzungsdauer  von  weniger  als  20 Jahren  und Bauten   mit  besonderer  Ausstattung  oder  Lage.

Die  von  uns  verwendeten  Korrektur-Faktoren,    können  sie  den  folgenden  Tabellen  entnehmen.    Es  handelt  sich durchwegs   um  Werte der  gängigen  Fachliteratur.  ^

Lage

sehr schlecht

Schlecht

mittel

gut

sehr gut

-4

-1,5

0

+1,5

+3

 

Alter

10 Jahre

20 Jahre

30/40 Jahre

50 Jahre

60 Jahre

+3

+1,5

0

-1,5

-3

 

Ausstattung

sehr einfach

einfach

normal

gehoben

sehr gehoben

-4

-1,5

0

+1,5

+3

 

Objekt-Faktoren

Einfamilien-Reihenhaus

Doppelhaus-Hälfte

Einfamilienhaus freistehend

Zweifamilienhaus

23

23

26

21

 

 

 

 

Mischnutzung  Gewerbe  > 50%

Mischnutzung Gewerbe  < 50%

Mietshaus

Eigentumswohnung

12

13

16

18

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